Кадастровая стоимость - рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.


Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

  • в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. При этом, рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

• быстрое рассмотрение спора (в течение месяца);

• отсутствие судебных расходов, в том числе, необходимости уплачивать госпошлину;

• возможность оспорить решение комиссии, если оно не устроит заявителя, в судебном порядке.

Такие комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России, в том числе в г.Челябинске.


Изменение кадастровой стоимости в 2019 году: новые правила

В августе прошлого года Президент России подписал закон, изменивший порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости – Федеральный закон № 334-ФЗ от 3 августа 2018 года. Данным правовым актом были скорректированы некоторые статьи Налогового кодекса (далее – НК), в частности, ст.ст. 52, 378.2, 391, 403. Законодательные новеллы вступили в действие с 01 января 2019 года.

Благодаря закону № 334-ФЗ, изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости теперь позволяет произвести перерасчет уплаченных налогов, начиная не с периода, когда она была пересмотрена, а с начала применения оспоренного значения. Например, если неверный стоимостный показатель стал применяться с 1 апреля 2017 года, с этого дня можно пересчитать имущественный налог, исчисленный от неправильной величины кадастровой стоимости недвижимого объекта.

Однако, в применении этого правила есть два ограничения:

  • по времени оспаривания – так как изменить кадастровую стоимость возможно по основаниям, возникшим после наступления 2019 года, учитываются решения об изменении, принятые не раньше 01.01.2019 (п. 6 ст.3 закона № 334-ФЗ);
  • по времени перерасчета налоговых платежей – переплату нельзя вернуть больше чем за три года.

О последнем обстоятельстве, сославшись на ст.78 НК, напомнили:

  • Минфин РФ – письмо от 27.09.2018 № 03-05-05-02/69137;
  • Федеральная налоговая служба – письмо от 27.11.2018 № БС-4-21/22899@.

Кроме того, ведомства сослались на п.2.1 ст.52 НК, где говорится: земельный налог, а также налог на имущество физических лиц пересчитываются только за три налоговых периода, предшествующих году направления уведомительного документа (о перерасчете).

Правило применения скорректированной кадастровой стоимости распространяется не только на указанные налоги, но и на налог на имущество организаций (п. 15 ст. 378.2 НК). Оно действует, если неверное значение стоимости было внесено в ЕГРН вследствие технического сбоя или ошибок оценщика, допущенных при ее определении.


Документы необходимые для проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости:

  1. выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  3. отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  4. документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в нашей организации:

1. Подача заявки на расчёт рыночной стоимости недвижимости для целей оспаривания его кадастровой стоимости;

2. Проведение предварительного расчёта рыночной стоимости и установление целесообразности выполнения работ;

3. Заключение договора на оценку;

4. Сбор документации на объект;

5. Проведение осмотра объекта оценки;

6. Составление Отчёта об оценке;

7. Передача Отчёта заказчику;

8. Выход специалиста на комиссию в Росреестр.


Документы необходимые для проведения оценки при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости:

  • Выписка из ЕГРН (на земельный участок и/или на объект капитального строительства);
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • Технический паспорт на объект капитального строительства (при оспаривании кадастровой стоимости ОКС);
  • Сведения об ограничениях и обременениях (земельного участка и/или объекта капитального строительства);
  • Сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;
  • При наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке.
  • Данные по балансовой стоимости и земельному налогу (либо арендным платежам) для юридических лиц.
  • Паспортные данные Собственника (первый лист и прописка), либо данные предприятия для заключения договора на оценку.
  • Также дополнительно могут потребоваться иные документы по дополнительному запросу специалиста.

 

Узнайте потенциал снижения


Заполните форму и мы вышлем Вам коммерческое предложение на оценку с расчётом потенциала снижения кадастровой стоимости Вашего земельного участка 





Предложение только для участков в г. Челябинске 74:36:ХХХХХХХ:ХХХХ

Эффективность нашей работы


более 150


Объектов, по которым нами была оспорена кадастровая стоимость

более 2млрд


 Рублей суммарно сэкономили наши клиенты на налоге после оспаривания 

более 70%


Среднее снижение кадастровой стоимости по наши Отчётам 

100%


Всех наших Отчётов по оспариванию кадастровой стоимости приняты комиссией

Примеры снижения кадастровой стоимости наших клиентов

Снижение кадастровой стоимости 32 участков промышленного назначения в г. Челябинск

Снижение стоимости на: в среднем на 73%

Величина снижения: более 1 350 000 000 руб. 

Снижение кадастровой стоимости торгового сооружения в г. Челябинск

Снижение стоимости на: 50,43%

Величина снижения: 

33 962 970,86 руб. 

Снижение кадастровой стоимости 1 участка 

промышленного назначения в г. Челябинск

Снижение стоимости на: 78,57%

Величина снижения: 

109 356 599,18 руб. 

Снижение кадастровой стоимости 1 участка 

промышленного назначения в г. Сатка

Снижение стоимости на: 67,04%

Величина снижения: 

5 596 768,48 руб. 

Снижение кадастровой стоимости 1 участка 

торгового назначения  в г. Копейск

Снижение стоимости на: 88,64%

Величина снижения: 

126 304 436,61 руб.